A reforma tributária promovida pela Emenda Constitucional nº 132/2023 alterou de forma relevante a forma como a locação e a venda de imóveis são tributadas no Brasil, especialmente quando realizadas por pessoas físicas. O que antes era um cenário relativamente previsível, centrado principalmente no Imposto de Renda, passa a exigir uma leitura mais técnica e cuidadosa, diante da ampliação da incidência tributária e da introdução de novos critérios de enquadramento.

Embora o discurso central da reforma esteja ligado à tributação sobre o consumo, seus reflexos alcançam diretamente o patrimônio. A nova sistemática cria o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição Social sobre Bens e Serviços), tributos que, em determinadas situações, também passam a incidir sobre operações imobiliárias realizadas por pessoas físicas. Esse é um ponto de ruptura importante em relação ao modelo anterior.

No regime anterior à reforma, a locação de imóveis por pessoa física estava sujeita exclusivamente ao Imposto de Renda, com alíquotas progressivas que podem chegar a 27,5%. Já a venda de imóveis gerava incidência de imposto sobre ganho de capital, com alíquotas que variam entre 15% e 22,5%, a depender do valor do ganho. A lógica era relativamente simples: renda e ganho patrimonial, cada um com sua tributação própria.

Com a Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta parte da reforma, esse cenário muda. A pessoa física que explore economicamente a locação de imóveis pode ser considerada contribuinte do IBS e da CBS, desde que ultrapasse determinados limites legais. A locação de mais de três imóveis, com receita anual superior a R$ 240.000,00, já autoriza esse enquadramento no ano-calendário seguinte. Se a receita anual ultrapassar R$ 288.000,00, o enquadramento ocorre no próprio ano-calendário, independentemente da quantidade de imóveis.

Na prática, isso significa que o aluguel, além de continuar sujeito ao Imposto de Renda, passa a sofrer a incidência de tributos típicos do consumo. O impacto financeiro é direto e relevante, elevando a carga tributária total da operação e exigindo maior controle e organização por parte do proprietário.

A venda de imóveis também sofreu alterações significativas. Além do imposto sobre ganho de capital, haverá incidência de IBS e CBS quando a pessoa física alienar mais de três imóveis no mesmo ano ou quando vender mais de um imóvel construído por ela própria nos cinco anos anteriores à alienação. Esse critério aproxima a pessoa física de uma lógica empresarial, ainda que ela não esteja formalmente organizada como pessoa jurídica.

Outro ponto sensível é a equiparação da locação por temporada à atividade de hotelaria. Anfitriões que alugam imóveis por plataformas digitais, como Airbnb, e atuam como pessoas físicas passam a enfrentar uma carga tributária ainda mais pesada, acumulando Imposto de Renda, IBS e CBS, conforme os limites legais. A atividade, que muitas vezes era vista como renda complementar, passa a exigir atenção técnica semelhante à de um negócio estruturado.

Há ainda reflexos indiretos importantes. Caso o locador pessoa física não seja contribuinte do IBS e da CBS, por não atingir os limites legais, o locatário não poderá se creditar desses tributos, já que não houve recolhimento na etapa anterior. Por outro lado, se o locador for contribuinte, o aluguel gera crédito para o locatário. Isso pode influenciar decisões de mercado, especialmente em contratos empresariais, nos quais o creditamento é um fator relevante na escolha do imóvel.

Diante desse novo cenário, a análise da locação e da venda de imóveis não pode mais ser feita de forma isolada ou intuitiva. A reforma tributária impõe a necessidade de uma avaliação multidisciplinar, considerando aspectos fiscais, patrimoniais e econômicos. A simples manutenção da estrutura atual pode resultar em aumento expressivo da carga tributária e perda de eficiência na gestão dos ativos.

A reforma não proíbe a locação ou a venda por pessoas físicas, mas altera profundamente o custo dessas operações. Em um ambiente econômico mais exigente, compreender os novos critérios legais e revisar a forma de exploração do patrimônio deixa de ser uma opção e passa a ser uma necessidade para quem busca previsibilidade, segurança e sustentabilidade financeira.